ГОРОДСКИЕ НОВОСТИ


"Земля должна "работать"

О.Я. Одинцова, генеральный директор ОАО "Орловская инвестиционно-земельная компания": [color=red]"Земля должна "работать" - на благо государства и на благо крестьянина"[/color]



- Ольга Яковлевна, закон об обороте сельхозземель до сих пор вызывает множество вопросов - ведь, столь долго ожидаемый, он оказался весьма путаным и, кроме того, вышел без сопровождения подзаконных актов и инструкций по их применению. В нашей области задача разработки механизма реализации этого закона была возложена на вашу компанию. С какого рода трудностями вам пришлось в первую очередь столкнуться на практике?
- Подавляющее большинство сель-скохозяйственных организаций в области осуществляет свою деятельность на основе аренды сельскохозяйственных угодий у собственников земельных долей. Поэтому наша компания начала свою работу по реализации современного земельного законодательства именно с оказания услуг методологической помощи по перезаключению договоров аренды. Дело в том, что до вступления в силу упомянутого закона пользователи земли составляли договоры аренды земельных долей. Новый закон (статья 9) предусматривает аренду только земельных массивов - участков, сформированных из определенного количества крестьянских долей и прошедших кадастровый учет. Проблема в том, что законодатель возложил обязанность по формированию земельных участков на собственников земли - крестьян. Но на практике это оказалось процедурой достаточно сложной. Прошло 12 лет с момента приватизации сельхозземель, т.е. раздела их на земельные доли, часть собственников уехала из села, некоторые умерли, и наследники не оформили наследство, а иные и вовсе не знали, что попали в списки владельцев земельных долей и что им выписаны свидетельства. А если не удалось установить нескольких сособственников участка, то нельзя автоматически - на базе прежнего, первоначально созданного при приватизации, массива сформировать новый с учетом нового законодательства: надо выделить ту часть участка, которой некому распорядиться. Вот этот земельный передел с выявлением реальных собственников и объединением их долей в отдельный конкретный участок (т.е. процедура формирования земельных массивов) - пожалуй, и есть для нас самый хлопотливый этап при передаче земли в аренду.

- Процедура выдела земельных участков достаточно подробно расписана в статье 13 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"...
- Расписана-то она расписана, да вот кому этим сложным делом заниматься? Самим крестьянам? Они до сих пор спрашивают: что делать с земельной долей? Если так спрашивают, значит, не понимают, что земельная доля - это не клочок земли, по закону это - "доля в праве общей собственности на земельные участки". Это говорит о том, что "делать" что-то с долей, т.е. распорядиться ею, можно только по согласованию со всеми участниками долевой собственности - как раз по той форме, что изложена в статье 13: дать объявление в газете о местоположении, подождать месяц, будут ли претензии со стороны собственников, согласовать, если будут, затем заказать межевое дело... Это под силу только команде грамотных специалистов. Благо, что в нашей области такая команда сформирована, создана инвестиционно-земельная компания, и вот уже полтора года мы занимаемся выделением земельных массивов и оформлением договоров аренды согласно новому законодательству, а точнее - обеспечиваем правовое и практическое сопровождение этой процедуры. Сейчас готовим методическое пособие "О порядке оформления земельных отношений". А ведь ни в одной другой области России подобной структуры, которая целенаправленно занимается разработкой методики применения Закона "Об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения", нет - я это заявляю со всей ответственностью. К нам обращаются со всех регионов за опытом создания таких структур. И в том, что Орловщина накопила такой опыт, - большая заслуга руководства области, лично Е.С. Строева.
Ведь как считают чиновники из федеральных структур - что крестьянин обязан представить документы, показать, доказать... А кому этим заниматься? Сельским пенсионерам? Управление сельского хозяйства, земельный комитет, кадастровая палата... - у них есть свои специфические функции. А наша компания выступает как координирующий орган между всеми структурами, которые занимаются оформлением земельной собственности в соответствии с правилами Гражданского кодекса. То есть у нас в области вопрос поставлен правильно - с головы на ноги: не крестьянин обязан оформить свою землю по закону, а мы, чиновники, обязаны помочь крестьянам закрепить за собой землю, разработать процедуру приемлемую, понятную и осуществимую.

- Значит, закон возложил на крестьянина, владеющего земельной долей, обязанность по формированию земельных участков, по изготовлению землеустроительной документации, по регистрации общей долевой собственности... Но помимо того, что эта процедура хлопотная, каждый ее этап необходимо оплачивать - не каждому крестьянину это доступно в финансовом смысле...
- Ответственный и дальновидный арендатор заинтересован в том, чтобы договор аренды земли был составлен "по закону", поэтому сегодня сельскохозяйственные предприятия, пользователи земли, берут на себя все материальные затраты на проведение упомянутой процедуры. Именно они, главным образом, обращаются в нашу компанию с просьбой предоставить им услуги по формированию земельных массивов и переоформлению договоров аренды (наши услуги обходятся в 30 - 100 тыс. рублей за один массив). Наша компания дает от имени собственников земли объявление о выделении участка в специально для этих целей созданную в области газету "Орловские земельные ведомости", через месяц, если возникли споры, участвуем в согласительных процедурах. После урегулирования споров мы готовим документы в специализированную организацию для межевания (плата за межевание в Орловской области низкая - от 25 до 70 рублей за гектар). Эту работу тоже оплачивает арендатор: допустим, арендуемый участок составляет 3 тысячи гектаров, значит, межевое дело обойдется ему, по самому большому счету, в 210 тысяч рублей. Затем надо поставить участок на кадастровый учет.
Затем землеустроительное дело поступает опять к нашим специалистам, которые готовят документы в управление регистрационной службы - для регистрации прав общедолевой собственности в едином государственном реестре. За это взимается госпошлина - 500 рублей. Эти расходы опять ложатся на арендатора. После составления договора аренды последует регистрация договора - тоже с соответствующей оплатой. Кроме того, арендаторы берут на себя и уплату земельного налога на весь срок договора (через доверенность - ведь закон возложил обязанность по уплате земельного налога на собственника).

- И сколько же сельскохозяйственных организаций-арендаторов с помощью вашей компании смогли переоформить договоры аренды земельных участков?
- На сегодняшний день в Орловской области зарегистрировано свыше 1 тысячи договоров аренды земельных участков (из них крупных массивов - 80) общей площадью свыше 600 тыс. га. Это около половины сельхозугодий, находящихся в долевой собственности граждан. Назову самых крупных землепользователей - ЗАО "Сет-Орел-Инвест" оформило договоры аренды 36 тыс. га, "Орел Нобель-Агро" - 49 тыс. га, ЗАО "Юность" - 25 тыс. га, "Орловский лидер" - 25 тыс. га, агрофирма "Мценская" - около 10 тыс. га, ООО МТС "Змиевка" - 5 тыс. га и т.д. Одним словом, 600 тыс. га (43% крестьянских долей) - это большой объем работы за полтора года. По этому показателю Орловская область - самая передовая по России, в иных же регионах - скорее из-за дефицита политической воли, а не из-за отсутствия возможности реализации закона - так ничего и не делается. По сообщению главы Минэкономразвития Германа Грефа на заседании Правительства РФ 10 февраля 2005 г., в среднем по России не более 10% земель, находящихся в частной собственности крестьян, оформлено по новым правилам.

- Ольга Яковлевна, до сих пор мы с вами говорили об арендных отношениях. А если сельскохозяйственная организация (или предприниматель) захочет купить земельные доли?
- Если предприниматель намерен всерьез заниматься сельскохозяйственным бизнесом, ему выгоднее заключить договор аренды на длительный срок и вкладывать деньги в восстановление земли и сельхозпроизводство, чем отвлекать огромные средства на приобретение земли в собственность. К тому же он понесет большие затраты, связанные с оформлением купленной земли. Ему выгоднее сначала имеющиеся средства направить на возделывание земли, заключив аренду, а потом постепенно начинать покупать доли. Поэтому сделки купли-продажи у нас пока единичны.

- А крестьянину-собственнику земельной доли что в данный момент выгоднее - продать долю или передать в аренду?
- Одно могу сказать однозначно: настоящей цены на землю сейчас нет, сегодня она не так дорога. И наша главная задача - разъяснить это крестьянину, подсказать, что не надо торопиться расставаться со своей долей. Сегодня наше первое, актуальнейшее действие - зарегистрировать право крестьянина на его долю в соответствии с действующим законодательством - т.е. зарегистрировать долю в участке, предварительно сформировав его, внести в единый государственный реестр, присвоить кадастровый номер, зарегистрировать договор аренды... - чтобы его доля не попала в категорию неиспользуемых участков (которые, как предупреждает закон, со временем будут переданы как бесхозные государству). Одним словом, надо закрепить долю за крестьянином. А уж потом он может осмотрительно распорядиться ею - или оставить в аренде, или продать, когда будет хорошая цена... - ведь собственник доли, передав ее в составе участка в аренду, не теряет право собственности на нее независимо от срока аренды.
Другой разговор, что есть хозяйства, где крестьяне не получают арендной платы за свою землю. То есть там нет пользователя, который бы оформил их землю по закону в аренду. И в этом случае, продав долю даже по минимальной цене, они хоть что-то получат за нее. Новое законодательство, возложив на собственника доли материальные обязательства, просто вынуждает их к продаже земли: если ты землю не используешь, она отойдет к государству, а чтобы ее использовать, надо немалые деньги заплатить за оформление; кроме того, даже если ты оформил долю по закону или передал ее в наследство или в дар, налоги столь велики, что люди просто хватаются за голову! Вот и приезжают к нам бабульки, плачут, умоляют: помогите продать долю! Мы убеждаем, уговариваем, отслеживаем сделки... Но от этого никуда не деться. Один выход, повторяю - чтобы крестьянина не вынуждали обстоятельства спешно и задешево продавать землю, надо искать достойного арендатора-инвестора. И в этом направлении руководство области, наш губернатор прилагают огромные усилия. Потому что цель святая - крестьянин получит возможность иметь от оборота своей земли максимальную выгоду, а земля получит эффективного собственника. Земля должна "работать" на благо государства и на благо крестьянина.
Интервью подготовила
Татьяна ПАВЛОВА.


19.02.2005 09:22

Похожие новости

Вчера в кафе "Встреча" в Орле состоялась необычная дегустация. Кондитеры этого кафе испекли ароматное печенье, пирожные по рецептам заведующей кафедрой "Технология хлебопекарного, кондитерского и макаронного производства", профессора ОрелГТУ С.Я. Корячкиной. А так как при изготовлении используются морковное и свекольное пюре, протертые овощи (сахар же сведен к минимуму), то такие кондитерские изделия не только вкусны, но и полезны.  

Накануне праздника 8 Марта на торжественный прием в областную администрацию уже по традиции пригласят победительниц конкурса "Женщина-директор 2004 года". Этот конкурс, начавшийся три года назад по инициативе Союза женщин Орловской области и поддержанный губернатором, становится все более популярным. А его результаты убеждают, что немало женщин-руководителей творчески работают в рыночных условиях, заботятся о своих подчиненных, занимаются благотворительностью, смягчая своей душевной щедростью тяжесть реформ.  

Модную одежду любят многие. Сама мода меняется очень быстро. Когда-то первобытные люди придумали накидку из звериных шкур для защиты от холода, а сегодня следование моде - признак хорошего вкуса и положения в обществе.  

Вчера хлебопеки области обсудили вопросы обеспечения потребительского рынка качественными хлебобулочными и кондитерскими изделиями на семинаре-совещании, проведенном областным управлением торговли и потребительских ресурсов на базе ОПО "Союз Орловщины". В нем участвовали заместители глав гор-райадминистраций, руководители и специалисты предприятий хлебопечения, потребительских обществ, контролирующих служб, индивидуальные предприниматели.  

17.02.2005 07:57

Летом в Орле планируется начать строительство завода по производству плитки для подвесных потолков.